POLSTR zamiast WIBOR-u: co zmienia się w kredytach hipotecznych

Reforma wskaźników referencyjnych w Polsce weszła w fazę, którą kredytobiorcy wreszcie widzą na własne oczy. Pierwsze banki wprowadziły do oficjalnej oferty kredyty hipoteczne oparte na POLSTR, nowym wskaźniku, który ma docelowo zastąpić WIBOR we wszystkich nowych umowach. Dla osoby, która właśnie zbiera dokumenty do wniosku o hipotekę, to nie jest już temat akademicki, tylko realny wybór między dwoma wariantami finansowania.

Czym POLSTR różni się od WIBOR-u

Najważniejsza różnica dotyczy tego, skąd bierze się liczba, od której zależy oprocentowanie kredytu.

• WIBOR opiera się w dużej mierze na deklaracjach banków, po jakiej stawce byłyby skłonne pożyczyć sobie nawzajem pieniądze na dany okres (np. 3 lub 6 miesięcy). Takich transakcji na rynku międzybankowym jest dziś bardzo mało, co było głównym zarzutem wobec tego wskaźnika.
• POLSTR to wskaźnik typu overnight, liczony na podstawie faktycznie zawartych transakcji depozytowych z terminem jednodniowym. Nie ma tu elementu prognozy ani deklaracji: jest tylko to, co rzeczywiście wydarzyło się na rynku poprzedniego dnia.

Konsekwencja jest praktyczna. WIBOR zawiera w sobie oczekiwania co do przyszłych stóp procentowych, więc gdy rynek spodziewa się obniżek, WIBOR spada zanim NBP cokolwiek zrobi. POLSTR reaguje dopiero po fakcie, za to odzwierciedla realny koszt pieniądza i jest mniej podatny na manipulacje.

Jak to wygląda w racie kredytu

Ponieważ POLSTR jest wskaźnikiem jednodniowym, nie da się go wstawić do umowy tak samo jak WIBOR 3M. Banki stosują składaną stawkę za okres wsteczny: oprocentowanie na dany okres odsetkowy wylicza się z dziennych odczytów POLSTR z poprzednich trzech lub sześciu miesięcy. Do tego dochodzi tzw. spread korygujący, który ma wyrównać strukturalną różnicę między wskaźnikiem terminowym a overnight, oraz standardowa marża banku.

Co to oznacza w praktyce:

• Dokładną wysokość raty poznajesz dopiero pod koniec okresu odsetkowego, a nie na jego początku. W harmonogramie zwykle pojawia się wartość szacunkowa.
• W momencie, gdy rynek wycenia nadchodzące obniżki stóp, kredyt na POLSTR może przez kilka miesięcy wychodzić drożej niż ten na WIBOR, bo wskaźnik wsteczny jeszcze nie zdążył spaść.
• W cyklu podwyżek relacja odwraca się na korzyść POLSTR, z tego samego powodu.
• W długim horyzoncie, przy stabilnych stopach, oba warianty powinny dawać zbliżony koszt. Różnice mają charakter przesunięcia w czasie, nie trwałej premii.

Dlatego porównując oferty, nie patrz wyłącznie na dzisiejsze oprocentowanie nominalne. Sprawdź marżę, bo to jedyny element, który bank ustala arbitralnie i który zostaje z tobą na 25 lat. Reszta to mechanika rynku.

Co z obecnymi kredytobiorcami

Jeśli masz już kredyt na WIBOR, nic nie musisz robić. Umowa pozostaje ważna, a wskaźnik działa normalnie do czasu jego formalnego wygaszenia. Scenariusz zakłada, że w momencie zaprzestania publikacji WIBOR-u wejdzie w życie rozporządzenie zamieniające, które z mocy prawa podstawi nowy wskaźnik wraz ze spreadem korygującym. To stało się już wcześniej w przypadku LIBOR-u i przebiegło bez chaosu.

Osobną kwestią jest to, czy opłaca się przechodzić na POLSTR dobrowolnie, np. przy refinansowaniu. Tu warto policzyć konkretne liczby, bo bank może przy okazji zmiany zaproponować inną marżę, a to już realna różnica w kosztach. Niektóre instytucje traktują nowy wskaźnik jako produkt promocyjny i oferują korzystniejsze warunki, żeby przyspieszyć migrację portfela.

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy

• Jaki dokładnie wariant POLSTR stosuje bank (3M, 6M) i jaka jest metoda uśredniania.
• Wysokość spreadu korygującego i czy jest stały przez cały okres kredytowania.
• Marża banku porównana z ofertami na WIBOR w tej samej instytucji.
• Zapisy awaryjne na wypadek zaprzestania publikacji wskaźnika.
• Czy bank udostępnia czytelny kalkulator pokazujący, jak liczona jest rata.

Podsumowanie

POLSTR nie jest ani cudownym obniżeniem rat, ani zagrożeniem. To wskaźnik lepiej osadzony w realnych transakcjach, który zmienia sposób liczenia oprocentowania, ale nie zmienia fundamentalnej zasady: koszt kredytu zależy przede wszystkim od poziomu stóp procentowych i od marży, którą wynegocjujesz. Największą wartością reformy jest przejrzystość. Największym ryzykiem dla kredytobiorcy jest podpisanie umowy bez zrozumienia, skąd bierze się liczba na wyciągu.

Tekst ma charakter edukacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani rekomendacji wyboru konkretnego produktu finansowego.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie edukacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej, rekomendacji ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Inwestowanie w kryptowaluty i instrumenty finansowe wiąże się z ryzykiem, włącznie z utratą całości zainwestowanych środków.